Юриспруденция
Решено
Закрыт
vip
800 ₽
Могу ли я использовать в качестве налогового вычета сумму, которую покупатель недвижимости внес за меня в банк на погашение Ипотечного договора по - вопрос №5883748
предварительному ДКП, чтобы банк вернул закладную на дом с зем.участком и я мог продать имущество по ДКП? По факту денежные средства мною получены не были в качестве дохода, но зачисление было на мой счет, хотя и с паспорта покупателя.
май 12, 2026
-
Всего ответов: 4
-
Сергей, добрый день. Использование денежных средств, перечисленных покупателем в счет погашения вашей ипотеки, для получения имущественного налогового вычета юридически обосновано. Согласно пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ, налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере фактически произведенных им расходов на приобретение объекта недвижимости. Ключевым правовым вопросом здесь является признание оплаты, совершенной третьим лицом (покупателем), расходом самого налогоплательщика (продавца-заемщика).
В соответствии с п. 1 ст. 313 ГК РФ, исполнение обязательства может быть возложено должником на третье лицо. В рассматриваемой ситуации перечисление средств покупателем в банк является формой распоряжения вашим доходом (авансом по предварительному договору купли-продажи), направленным на исполнение вашего обязательства перед кредитором. Следовательно, такие расходы квалифицируются как понесенные вами лично.
Для успешного получения вычета необходимо обеспечить неразрывную документальную связь между вашим поручением, платежом покупателя и вашим кредитным обязательством.
Требования к документальному оформлению:
1. В тексте предварительного ДКП должно быть прямо указано, что часть стоимости имущества (или аванс) перечисляется покупателем непосредственно в банк (с указанием реквизитов вашего кредитного договора) в счет исполнения обязательств продавца по погашению ипотеки.
2. В назначении платежа в платежном документе покупатель обязан указать: «Оплата за [Ваши ФИО] по кредитному договору №… от [дата] в счет обязательств по ПДКП от [дата]».
3.Вычет по пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ (основная сумма) и пп. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ (проценты) возможен только если кредит был целевым — именно на приобретение данного дома и земельного участка.
Согласно Обзору ФНС за 4 квартал 2024 года, оплата расходов на приобретение жилья третьим лицом за налогоплательщика не лишает последнего права на вычет, если документально подтверждено, что оплата произведена по поручению и за счет средств налогоплательщика.
Данная позиция подтверждается и судебной практикой: в Решении Корочанского районного суда от 12.02.2025 и Решении Первомайского районного суда г. Омска от 10.09.2024 суды встали на сторону налогоплательщиков, указав, что факт перечисления денег иным лицом не опровергает несения расходов самим собственником, если это обусловлено гражданско-правовыми договоренностями между ними.
Основной риск заключается в формальном отказе ИФНС на этапе камеральной проверки из-за несовпадения ФИО в платежном поручении и налоговой декларации.
Для минимизации рисков рекомендуется включить в ПДКП пункт: «Покупатель в счет оплаты Цены Договора обязуется произвести платеж в пользу [Наименование Банка] в размере [Сумма] в счет погашения задолженности Продавца по кредитному договору №… Данный платеж признается сторонами надлежащим исполнением обязательства Покупателя по оплате части стоимости Имущества и фактическим расходом Продавца». При подаче декларации 3-НДФЛ приложить пояснительную записку со ссылкой на ст. 313 ГК РФ. Обеспечить наличие справки из банка о закрытии кредита (или частичном погашении) и выписки по ссудному счету, подтверждающей зачисление средств.Обсудить с экспертомЛучший ответ по мнению автора -
Здравствуйте, Сергей! Можете, т.к. покупатель внес денежные средства на Ваш ипотечный банковский счет по сделке, т.е. эти суммы одновременно являются Вашим доходом от продажи недвижимости, и одновременно расходом, связанным с ее покупкой. На основании пунктов 3 и 4 статьи 220 НК РФ у Вас есть право применить данные суммы в качестве налогового вычета при подаче налоговой декларации по форме 3-НДФЛ.
В случае если налоговая откажет по формальным основаниям, Вы вправе обжаловать такой отказ сначала в вышестоящую налоговую в порядке, предусмотренном главами 19-20 НК РФ, а затем посредством подачи в районный суд административного искового заявления в районный суд. Правда в этом случае придется заплатить госпошлину 3000 рублей.Обсудить с экспертом -
Добрый день! Нет, не можете. Заблуждение о том, что транзитные деньги — это не доход, обойдется в доначисление НДФЛ и штраф.То, что покупатель закрыл вашу ипотеку, является вашим чистым доходом. Выгода налицо: ваш долг перед банком исчез. Для налоговой нет разницы, положили вам наличные в карман или перевели их напрямую на ссудный счет. Покупатель просто рассчитался за ваш дом путем погашения вашего долга.Использовать этот транш как свой налоговый вычет нельзя. Вычет — это совершенно другие деньги. Это та сумма, которую лично вы потратили на покупку этого дома в прошлом, плюс проценты по ипотеке, которые вы успели выплатить банку своими деньгами до момента продажи.Алгоритм расчета налога жесткий: берется полная цена продажи по договору (деньги на руки плюс деньги, ушедшие в банк), и из нее вычитаются ваши старые подтвержденные затраты на первоначальную покупку объекта. Если продаете дом дороже, чем покупали в свое время — с разницы платите 13%. Если документов на старую покупку нет, сумма продажи уменьшается на стандартный один миллион рублей, с остатка платится налог.Выдавать платеж покупателя за свой текущий расход бессмысленно, инспекция при камеральной проверке немедленно вскроет подмену понятий. Указывайте в договоре купли-продажи полную стоимость и поднимайте свои старые чеки и договоры на покупку этого дома — это единственный рабочий механизм снизить налоговую нагрузку.
Обсудить с экспертом -
Добрый день Сергей.
Ваша ситуация.
есть ипотечный кредит, оформленный на ваше имя, для покупки дома с землёй (либо иной иной цели, но это важно ниже);
вы заключаете предварительный ДКП с покупателем;
покупатель перечисляет деньги не вам напрямую, а в банк на ваш ссудный счёт для погашения ипотеки, чтобы банк выдал закладную и вы могли оформить сделку купли‑продажи.
По сути:
экономически вы получаете цена продажи = деньги на руки + сумма, направленная на погашение долга перед банком;
юридически для налоговой: вы продавец, а не покупатель, и вы уменьшаете долг за счёт средств покупателя.
Использовать эту сумму как ваш налоговый вычет НЕЛЬЗЯ.
Вы не можете использовать эту сумму как «свой» имущественный вычет по пп. 3 ст. 220 НК РФ (вычет по расходам на приобретение жилья).
Но есть два отдельных вычета, которые могут быть вам доступны, если соблюдены условия:
Вычет по пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ — это право покупателя, а не продавца:
он даётся тому, кто приобретает жилое помещение;
вычет предоставляется в размере фактических расходов на приобретение, подтверждённых договором и платежами;
если покупатель сам платит за счёт собственных средств (или заёмных, но на своё имя), то он может получить вычет по пп. 3 (и 4, если оформляет ипотеку на себя).
В вашем случае:
вы не покупаете дом, а продаете его;
сумма, которую покупатель перечисляет в банк, — это часть цены продажи, направленная на погашение вашего долга;
это не ваши расходы на покупку, а уплата в счёт вашего обязательства.
Для ФНС концепция простая:
Все деньги покупателя, направленные в вашу пользу (включая прямой перевод в банк на погашение ипотеки), — это ваш доход от продажи .
При этом не имеет значения, прошли деньги через ваш счёт «наличкой» или напрямую в банк: экономический эффект один — ваш долг уменьшился, вы получили выгоду.
Следовательно:
эту сумму нельзя использовать как «ваш» вычет, потому что:
вы не покупаете, а продаёте;
вы не несёте расходов на приобретение в рамках этой сделки.
Что можно использовать для снижения налога вашей сделки
Для вас как продавца НК РФ (ст. 220 НК РФ) даёт:
Вычет через фактические расходы
вы можете уменьшить доход от продажи на подтверждённую стоимость приобретения/строительства дома и земли (договоры, акты, платежи, кредитные договоры и т.п.); с разницы вы платите 13% НДФЛ.
Стандартный имущественный вычет 1 млн руб.
если документов на покупку нет или они не подтверждают полную стоимость,
вы можете уменьшить налоговую базу на 1 млн руб.
с оставшейся суммы — 13% налог.
Это те единственные инструменты, которые корректно применимы к вашей позиции как продавца.
Есть отдельный вопрос, который не связан прямо с текущей сделкой, но может быть важен:
Если вы сами были заемщиком при покупке этого дома (ипотека оформлена на вас),
и вы раньше платили своими деньгами проценты по этому кредиту,
и вы ещё не исчерпали лимит вычета по процентам (до 3 млн руб. по процентам, 390 тыс. руб. возврата при 13% ставке),
то вы можете получать (или докупить) вычет по пп. 4 ст. 220 НК РФ — по процентам, которые вы реально платили банку до момента продажи.
Но это:
не связано с тем, что покупатель сейчас погасил ваш долг;
базируется на ваших старых платежах и документах банка (справках о выплаченных процентах).
Что делать с платежом покупателя в банк
В предварительном ДКП и основном ДКП чётко зафиксировать:
общую цену продажи;
часть суммы, направляемую на погашение вашей ипотеки в банк (указать реквизиты банка, номер кредита, сумму).
В платежке покупателя указать:
«Оплата за счёт [Ваши ФИО] по договору купли‑продажи от… в счёт погашения ипотеки по кредитному договору №…».
Это уменьшит ваш долг, но не превратит его в ваш «вычет на покупку».
Применять эту сумму как ваш вычет по пп. 3 ст. 220 — это рискованная схема, которая при камеральной проверке, скорее всего, будет отказана, а при обжаловании может быть признана несостоятельной, потому что:
вы не покупатель;
вы не несёте расходов на приобретение в рамках этой сделки.
Практический вывод под ваш случай
Итог по вашему вопросу:
Сумма, которую покупатель перечислил в банк для погашения вашей ипотеки,
не может использоваться вами как имущественный налоговый вычет по пп. 3 ст. 220 НК РФ (на покупку жилья);
формально относится к доходу от продажи (или части цены, направленной на уменьшение вашего долга).
Для вас как продавца корректными способами снижения налога являются:
фактические расходы на приобретение/строительство дома (если их сможете подтвердить);
либо стандартный вычет 1 млн руб. (как альтернатива при отсутствии документов).
Дополнительно, если вы были заемщиком при покупке дома и ещё не исчерпали лимит по процентам, вы можете получить вычет по пп. 4 ст. 220 НК РФ по ранее выплаченным процентам, но не за счёт средств покупателя.
Обсудить с экспертом
