Юриспруденция

• Всего ответов: 2

• 

  Buh

  1-й в Юриспруденции

  4.9   (770)

  Здравствуйте, Елена! Сможет признать такую сделку недействительной (ст.166-181 ГК РФ). Мало того, что состоит в НД на учёте, так ещё сделка притворная согласно статье 170 ГК РФ. Не соглашайтесь отдавать деньги в таких условиях. Останетесь без денег и без квартиры.

  май 21, 2026
  Обсудить с экспертом
• 

  Сергей

  6-й в Юриспруденции

  5.0   (4)

  Елена, добрый день. Собственник квартира, состоящий на учете в НД имеет высокие шансы отменить дарственную в судебном порядке. Более того, сама схема «купить квартиру, но оформить её как подарок» — это огромная юридическая ошибка с вашей стороны, которая почти гарантированно приведет к потере и денег, и жилья.

  Такая сделка в гражданском праве называется притворной (ч. 2 ст. 170 ГК РФ). Вы оформляете подарок, но по факту передаете деньги.

  Главные риски схемы:

  Если продавец (или его родственники) пойдет в суд отменять дарственную, в договоре будет написано, что квартира передана бесплатно. Даже если вы возьмете с него расписку о получении денег за квартиру, суд признает дарственную недействительной, вернет квартиру продавцу, а вот обязать его вернуть деньги будет крайне сложно (так как по договору дарения никаких денег быть не должно).
  Легкость оспаривания по учету в НД: Это идеальное основание. По закону (ст. 177 ГК РФ), сделка может быть признана недействительной, если гражданин в момент её совершения не был способен понимать значение своих действий или руководить ими. Факт состояния на учете в НД — для суда автоматический повод назначить судебно-психиатрическую экспертизу. Если эксперты напишут, что из-за зависимости он «не вполне отдавал себе отчет», квартиру у вас заберут.

  Когда у продавца закончатся деньги или наступит период трезвости/очередного кризиса, он или его близкие родственники заявят, что зависимого человека обманули и лишили единственного жилья.

  Срок исковой давности по таким делам составляет от 1 года до 3 лет с момента, когда лицо узнало или должно было узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (ст. 181 ГК РФ).

  Если вы твердо решили покупать эту квартиру, вам нужно категорически отказаться от идеи с дарственной и оформлять только стандартный договор купли-продажи, строго соблюдая следующие правила безопасности:

  В день подписания договора купли-продажи (прямо в МФЦ или у нотариуса) необходимо пригласить сертифицированного врача-психиатра или нарколога (лучше из государственного учреждения) для проведения медицинского освидетельствования продавца непосредственно перед сделкой.
  Врач проведет тесты, зафиксирует, что в данный конкретный час продавец абсолютно трезв, вменяем, понимает суть продажи и цену квартиры.

  Врач выдаст официальное заключение. Если потом продавец пойдет в суд утверждать «я был в состоянии опьянения/не понимал, что делаю», это заключение врача поставит под сомнение его доводы в суде.
  Не оформляйте договор в простой письменной форме через МФЦ. Обратитесь к нотариусу.

  Нотариус обязан по закону проверить волю и вменяемость сторон, а также зачитать текст договора вслух и убедиться, что продавец согласен.

  Оспорить нотариальную сделку в суде в разы сложнее, так как нотариус выступает в суде в качестве независимого свидетеля со стороны государства.

  Никаких наличных в руки и никаких «занижений стоимости в договоре».

  Деньги должны переводиться через аккредитив банка или сервис безопасных расчетов. В договоре должна стоять реальная рыночная стоимость квартиры.
  Если сделку всё же попытаются оспорить, банк зафиксирует, что вы — добросовестный покупатель, который честно заплатил полную сумму. Суду в таком случае придется присуждать продавцу возврат вам всей суммы, а не копеек.
  После покупки квартиры оформите в страховой компании страхование титула (страховка от потери права собственности) минимум на 3 года. Если суд все же примет решение о возврате квартиры прежнему собственнику из-за открывшихся медицинских диагнозов продавца, страховая компания выплатит вам её стоимость.

  май 22, 2026

  Ответ понравился автору
  Обсудить с экспертом

  Лучший ответ по мнению автора

Похожие вопросы