Юриспруденция
Закрыт
vip
1500
Предварительный договор купли-продажи недвижимости - вопрос №4197230
Может быть отказано судом в расторжении предварительного договора купли-продажи жилого дома ПРЕКРАЩЕННОГО по Закону (п.6 ст429 ГК) в связи с тем, что стороны в срок заключения основного договора основной договор не заключили?
Вводные:
- 29.03.2018 г заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома. В договоре обозначена дата заключения основного договора – 30.06.2018 г, первый взнос должен оплатиться в сумме 2000 тыс.руб до 31.03.2018г, окончательный платеж в размере 2600 тыс руб — во время подписания (заключения) основного договора. При этом покупатель заселен в дом для проживания без оформления каких-либо обязательств по устному согласию сторон.
- 30.06.2018 года – основной договор купли-продажи дома между сторонами не заключен, фактически внесено до 30.06.2018 г — 1980 тыс.руб.
- В период с 30.06.2018 г до 11 июля 2019 г (дата решения суда) — внесено в июле 2018 г 320 тыс.руб (итого стало 2320 тыс руб), договор так и не заключен по причине отказа покупателя, не подписан покупателем акт приема-передачи недвижимости.
Причина не заключения покупателем основного договора, неоплата окончательного платежа в сумме 2280 тыс руб заставила продавца обратиться в суд с иском – Расторжение предварительного договора и выселение.
Суд в июле 2019 года вынес решение в резолютивной части только – “О расторжении предварительного договора купли-продажи отказать”. О выселении покупателя суд в резолютивной части ничего не указал.
Насколько правомерно и законно Решение суда? Что такое в нашем случае – не расторгнутый предварительный договор, когда он по Закону (п.6 ст429 ГК) прекращен? Какие правовые последствия и практические решения такого по решению суда не расторгнутого предварительного договора?
Дело в том, что последующий суд удовлетворил иск покупателя о регистрации перехода права собственности по такому не расторгнутому предварительному договору.
И теперь уже третий суд будет решать вопрос о снятии с регистрационного учета семьи продавца при том, что на руках у сторон так и нет основного договора купли-продажи и акта прием-передачи.
07.02.2021 г Татьяна
Дополнение автора от февраль 7, 2021 г., 19:34:13
Дополнение: 1. Первый иск подавал продавец, а второй и третий иски — покупатель. 2. В первом суде обсуждалась переквалификация в основной договор с предоплатой (соверешенно незаконно), но в резолютивной части переквалификация не была принята. Второй суд по иску покупателя принял приюдикцию переквалификации, которая не была отражена в резолютивной части первого суда. 3. И все-таки, что это за НЕ РАСТОРГНУТЫЙ ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР, прекращенный с 30.06.2018 года? Его юридический статус, права и обязанности?
Дополнение автора от февраль 7, 2021 г., 19:47:31
А насколько правомерна переквалификация, обсуждаемая судом в июле 2019 года, не принятая в резолютивной части решения суда, но судом высказано мнение, что переквалификация подлежит применению с даты решения суда 11.07.2019 года. Это при том, что предварительный договор прекращен по закону, но не судом с 30.06.2018. г,
Вопрос задан анонимно февраль 7, 2021 г.
-
Всего ответов: 3
-
Здравствуйте, Татьяна! Суд проигнорировал норму пункта 6 статьи 429 ГК РФ, согласно которой обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор, незаконно посчитав, что у покупателя есть право на приобретение права собственности, что и было отражено в решении суда. Полагаю, что решение суда неправомерно.
Второй суд руководствовался первым решением как преюдициальным (ч.2 ст.61 ГПК РФ), что освободило лицо от доказывания обстоятельств, установленных вступившим в законную силу решением первого суда. В этой связи без обжалования ранее вынесенного первого решения суда в установленном порядке, смысла в третьем иске не было. Там суд также связан положениями ст.61 ГПК РФ, т.к. есть вступившее в законную силу решение суда (ст.13 ГПК РФ), которым признано право собственности на приобретенную недвижимость независимо от заключения сторонами основного договора купли-продажи. Возможно были представлены доказательства направления предложения заключить основной договор. -
Добрый день, Татьяна.
У Вас никакой не предварительный договор, а обычный договор купли-продажи, хотя и ошибочно названный как предварительный — значительная часть денег за квартиру передано, сама квартира тоже передана от продавца покупателю.
Как указано в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. № 49 “О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора”, которым обязаны руководствоваться суды:
«Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются».
Поэтому суд правомерно удовлетворил иск покупателя о регистрации перехода права собственности. -
Здравствуйте, Татьяна .
Полагаю, что первый суд не признал предварительный договор преращенным в связи с тем, что действия стороны были направлены на его исполнение и до момента разрешения спора по существу выплаченна сумма, превышающая половину стоимости объекта. Коме того в порядке разъяснений, данных в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»
«28. Несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.»
А как Вы указали действия, в виде частичной оплаты были совершены.
В связи с тем, что в настоящий момент существует решение суда о регистрации перехода права собственности за покупателем, необходимо стараться отменять его в инстанциях, которые Вами еще не пройдены, в ином случае третий иск будет так же удовлетворен.
Кроме того советую Вам направить встречное исковое заявление о взыскании всех недоплаченных средств, неустоек, пени, штрафов по договору, а в качестве обеспечительной меры ходатайствовать о применении запрета на регистрацию перехода права собственности, если право за покупателем еще не зарегистрировано.
Удачи Вам.
