Юриспруденция

• Всего ответов: 1


Тимур Рафаилевич
681-й в Юриспруденции
0 отзывов
Процедура купли — продажи квартиры
Простая продажа квартиры (продажа без дополнительных условий) возможна, когда продаваемая квартира не является единственным жильем. Основная цель продавца то получение в результате продажи своей квартиры максимальной суммы а как можно более короткий срок. Для начала необходимо определить ориентировочную стоимость. Для этого нужно знать мнение специалиста и профессионала, знающего конъюнктуру рынка недвижимости.
Основными факторами, влияющими на цену квартиры в Москве, являются: размер общей и жилой площади, количество комнат и их состояние в плане ремонта, год постройки дома и его категория, этаж, район Москвы, удаленность от путей сообщения и инфраструктурных объектов. Большое значение имеют также вид и окна и юридическая составляющая объекта. Немаловажное значение имеют наличие или отсутствие лифта и балкона, шум под окнами и наличие прописанных граждан.
После оценки квартиры она выставляется на продажу. Найти покупателя можно самостоятельно: в Интернете, через объявление в газету, по знакомым или обратиться в агентство недвижимости, которое выполнит всю работу по выставлению и поиску покупателя.
Параллельно с поиском покупателя можно заняться сбором необходимых документов для продажи.
Обязательный пакет документов
В обязательный пакет документов для продажи квартиры входят: 
1) действительные общегражданские паспорта всех участников сделки; 
2) правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи квартиры, свидетельство о приватизации или о праве на наследство, дарственная и т.п.); — в случае, когда квартира покупалась одним из супругов в период брака, требуется нотариально заверенное согласие супруга на ее продажу, но если квартира приватизирована, получена по наследству или по договору дарения — никаких дополнительных документов не требуется. …. — разрешение на продажу квартиры из совета по опеке и попечительству – в том случае, если вы продаете квартиру, где прописаны несовершеннолетние или недееспособные граждане …. — «отказные» от наследников квартиры и несовершеннолетних детей, которые были прописаны в квартире в момент приватизации …. — если квартиру продает уполномоченное собственником лицо, то необходима действующая нотариально заверенная доверенность и документ, подтверждающий удостоверение личности доверенного лица. 
3) технический паспорт жилого помещения; 
4) справка БТИ, экспликация и поэтажный план; 
5) выписка из домовой книги; 
6) справка об отсутствии арестов и запрещений; 
7) справка из налоговой инспекции о том, за выставленной на продажу квартирой не числится налоговой задолженности. Для особенно требовательных покупателей можно предоставить еще и дополнительные документы, такие как расширенная выписка, справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, согласие всех членов семьи и т.п.
Как видно, в каждом конкретном случае набор документов индивидуален. Этот список всегда можно уточнить у риэлтора, юриста или нотариуса.
Итак, покупатель найден, и мы должны грамотно зафиксировать предварительную договоренность о продаже квартиры. Наиболее распространенная форма – предварительный договор купли-продажи или договор аванса. Юридический отдел любого агентства недвижимости может помочь вам составить договор непосредственно для каждого конкретного случая. Следующий шаг это составление, подготовка и подписание основного договора купли-продажи, взаиморасчеты продавца и покупателя, регистрация договора купли-продажи и права собственности. Подготовка к сделке занимает около двух недель, а полное оформление, включая государственную регистрацию, занимает полтора месяца.
Договор купли-продажи. По закону, такой договор являются реальным, возмездным и двусторонним. Под реальностью имеется ввиду, что продавец и покупатель, взятые на себя обязанности, выполняют при заключении соглашения в полном объеме. Значит, продавец при подписании договора передает свои права на квартиру покупателю, а тот, в свою очередь, осуществляет расчет с продавцом, и становится владельцем жилого помещения. Возмездным такой договор называется потому, что права и обязанности участников процесса базируются на платной основе. Покупатель выплачивает стоимость квартиры продавцу, после чего она и переходит в его полное пользование.
Ну а двусторонним соглашение является потому, что подписывают его бывший и будущий собственники, т.е. две стороны. Любой из сторон, участвующих в сделке, могут быть не только частные, но и юридические лица. При наличии нотариально заверенной доверенности подписать документы могут доверенные лица, как продавца, так и покупателя. Когда договор заключается физическими лицами, они должны быть психически и физически дееспособными и в совершеннолетнем возрасте.
В начале договора прописываются полные данные продавца и покупателя (ФИО, адрес проживания, данные паспортов сторон сделки, их реквизиты и контактные данные, для юридических лиц — место нахождения компании и её правовая форма, документы, являющиеся подтверждением правомерности составления документа).
Одним из важнейших пунктов соглашения является точное местонахождение объекта сделки и перечисление условий, на которых производится продажа. Цену следует указывать в рублях. Значимым является пункт соглашения, в котором определяется список граждан, живущих в квартире или имеющих права на пользование жильем.
Помните, Гражданский кодекс защищает интересы членов семьи владельца объекта, включая и бывших супругов собственника, которые даже при смене собственника, сохраняют возможность пользоваться жилыми помещениями. Получается, если в квартире имеются, наниматели, и покупатель приобрел, жилье с жильцами, они будут требовать от нового владельца соблюдения своих прав.
Часто встречаются случаи, когда проживающие в проданной квартире граждане категорически отказываются выписываться и освобождать помещение. Бывает, что о факте наличия прописанных лиц становится известно уже после того, как договор купли-продажи квартиры уже подписан. В этом случае необходимо тщательно читать соглашение и уделять внимание пунктам, где прописано, что никто в их новой собственности не живет и не прописан. Если в договоре есть такие пункты и окажется, что в приобретенной квартире кто-то, все же, зарегистрирован, покупатель вправе обратиться в суд с требованием признания договора расторгнутым с полным возвратом денег.
При подписании договора купли-продажи следует самым тщательным образом оговаривать условия выписки несовершеннолетних граждан, которые прописаны в ней. Обязательно нужно получить письменное согласие опекунов ребенка или государственного органа попечительства, который выдает разрешение тогда, когда права малолетнего лица не ущемляются после его выписки. Еще важно учесть есть ли у продавца внебрачные дети, которые по российскому законодательству имеют право на оспаривание доли в наследстве (ст. 1149 Гражданского кодекса РФ).
Сегодняшний закон уже не требует, чтобы регистрация сделок с недвижимостью проходила нотариальное удостоверение: для этого достаточно простой письменной формы. Конечно, при желании сторон нотариальная форма регистрации сделок может соблюдаться, но для этого потребуются дополнительные финансовые вливания и затраты времени. После того, как подписан договор купли-продажи и собраны необходимые документы, начинается самый сложный этап, а именно – подача их в регистрационный орган, которым и будет осуществляться государственная регистрация прав на имущество. И здесь может поджидать масса неприятных моментов: — попасть к регистратору по «живой» очереди практически невозможно или очень сложно; — электронная очередь обычно заполнена как на полтора-два месяца вперед; — в течение 12 дней могут сообщить о приостановке процедуры регистратором только потому, что один из документов не устроил специалиста и цикл повторяется заново.
Если главное для вас – зарегистрированный акт, а все вышеперечисленные проблемы – лишнее потраченное время и здоровье, то можно обратиться к профессионалам специализирующейся на этом фирмы, которые помогут решить все проблемы. Такого рода фирма может помочь вам, если единственный выход из сложившейся ситуации — регистрация прав на недвижимость в Москве через суд.
Государственная регистрация сделки купли-продажи квартиры проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации, согласно п. 3 ст. 13 Федерального закона.
Cлучаи, когда государственная регистрация купли-продажи может быть приостановлена : 
1. У регистратора могут возникнуть сомнения либо в подлинности представленных документов, либо в законности самой сделки купли-продажи. В этом случае обе стороны извещаются об этом немедленно и, чтобы регистрация не приостанавливалась, они предоставляют дополнительные доказательства законности и обоснованности совершающейся сделки. В этом случае государственная регистрация может быть приостановлена не более чем на месяц, согласно п. 1, 2 ст. 19 Федерального закона. 
2. Государственная регистрация сделки может быть приостановлена не более чем на три месяца по просьбе одной из сторон. Необходимо подать заявление, в котором указываются причины, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации и срок, необходимый для такого приостановления. 
3. Государственная регистрация может быть приостановлена на основании решения суда.
Итак, надеемся, что, учитывая все рекомендации и соблюдая требования законодательства, вы сможете или самостоятельно купить и продать квартиру, или правильно выбрать риелтора для совершения сделки.
август 21, 2013 г.
Ответ понравился автору
Лучший ответ по мнению автора

Похожие вопросы