Новый залог. Кредит тот же, квартира — другая - вопрос №136386

 Доброе время суток! Хотим задать вопрос для юристов: в 2009 году приобрели 1-ю квартиру в ипотеку, в 2010 году родился ребенок, в 2011 году начали узнавать про программы по расширению жилищных условий, узнали — это не проблема главное все справки собрать. Цель: покупка 2-х комнатной квартиры. Дальше возникла проблема: 1-я квартира в ипотеке, хотелось бы при данной ипотеке поменять толькообъект залога (то есть 1-ю на 2-ю). С мужем нашли информацию, что такое возможно!
«Другой вариант — смена объекта залога. Теоретически это доступно заемщику любого банка. «Процедура предусмотрена изначально и закреплена на законодательном уровне. Отказ кредитора-залогодержателя может быть обусловлен исключительно индивидуальными обстоятельствами (ненадлежащее поведение заемщика, плохая платежная дисциплина, не соответствующий требованиям банка новый предмет залога и т. п.). Такая услуга не является отдельной или специфической, ею можно воспользоваться каждому при согласовании с текущим кредитором», — говорит генеральный директор компании «Кредитмарт» Юлия Купко. Однако в действительности отнюдь не все кредиторы готовы к подобным метаморфозам. «Если клиент хочет сделать замену залога, то в теории это выполнимо, исходя из норм российского права в целом. Но в Городском ипотечном банке такой возможности нет, и вряд ли эта практика широко распространена», — считает заместитель председателя правления Городского ипотечного банка...»
Мы обращались в свой банк Сбербанк в г. Новосибирск нам предложили:
«Первый путь — продажа квартиры с согласия банка и покупка новой.
Используя этот вариант, заемщик ищет покупателя недвижимости, находящейся в залоге у банка. Затем подписывают договор купли-продажи, и покупатель оплачивает продавцу-заемщику денежные средства в размере остатка задолженности по кредиту до перехода права собственности, а разницу — после. В таком случае на государственную регистрацию подают следующие документы: заявление от банка о прекращении записи об ипотеке в связи с прекращением обязательств; закладную (при ее наличии) с отметкой о прекращении обязательств и договор купли-продажи недвижимости. Одновременно с продажей жилья заемщик покупает другой объект и получает новый кредит на его приобретение.
Путь вполне реальный, но отягощенный рядом обстоятельств, главное из которых — время. Так, сейчас рынок не самый активный, и не каждую квартиру легко продать в короткие сроки.» Нам данный вариант не подходит!!!
За ипотеку платим почти 2 года стабильно, один нюанс Заемщик в декрете. Как нам правильно поступить в данной ситуации? Можно ли грамотно написать заявление в банк, чтобы рассмотрели именно ту ситуацию изменения договора как мы хотим?Гражданский кодекс РФ, гл. 23, ст. 345: 
— Замена предмета залога допускается с согласия залогодержателя, если законом или договором не предусмотрено иное. 

В договоре ипотечного кредитования ничего не нашла, чтобы препятствовало замене залога, там даже есть пункт в прочих условиях:
«Изменения и дополнения к Договору,......, действительны, если они совершены в письменной форме и подписаны Заемщиком и уполномоченным лицом Кредитора.»

Мы хотим все таки попробовать написать заявление на имя председателя банка на рассмотрение, но хотели бы это сделать через юриста.

ноябрь 1, 2011 г.